Информация о результатах муниципального контроля
за соблюдением земельного законодательства,
а также полезная информация для застройщиков и покупателей жилья
Результаты муниципального контроля свидетельствуют о том, что на территории
района – городских и сельских поселений имеют место факты незаконного строительства, в
том числе многоквартирных жилых домов на территориях садоводческих товариществ,
земельных участках предназначенных под индивидуальное жилищное строительство и
ведение личного подсобного хозяйства. Имеют место факты реализации гражданам квартир
в самовольно построенных многоквартирных жилых домах.
Администрация Ленинского муниципального района обращает внимание на то, что в
последнее время отмечается увеличение случаев, когда недобросовестные застройщики под
видом строительства индивидуальных жилых домов (включая территории садоводческих
некоммерческих товариществ) осуществляют строительство многоквартирных домов с
реализацией построенного гражданам.
Граждане, купившие данное жилье на различных стадиях строительства, либо
приобретая недвижимость после регистрации прав собственности застройщиком на такие
объекты по решению суда или процедуры регистрации прав собственности по «Дачной
амнистии», сталкиваются с правовыми, коммунальными и социальными проблемами.
В результате создается социальная напряженность (невозможность регистрации по
месту приобретенного жилья, присвоение почтового адреса, отсутствие инженерного
обеспечения и медицинского обслуживания и др.).
Проблема неразрешенного строительства многоквартирного жилья, гостиниц,
административных зданий, производств различного назначения на земельных участках,
предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, ведение подсобного
хозяйства и садоводства, является общей для субъектов РФ так, что данная информация
будет полезна и при приобретении объектов в других муниципальных образованиях
регионов России.
Аналогичные нарушения законодательства, допускаемые недобросовестными
застройщиками, связанные со строительством многоквартирных домов в отсутствие
разрешительной документации в садоводческих товариществах, не единичны и носят
системный характер.
Неразрешенное строительство многоквартирного жилья на территории СНТ нарушает
права и законные интересы рядовых членов товариществ, использующих участки в
соответствии с целевым назначением.
В силу пп.2 п.1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник
земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и
иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных
регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и
иных правил, нормативов.
Статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены права
собственника земельного участка на возведение на нем зданий и сооружений, осуществление
их перестройки или сноса (право на застройку земельного участка), разрешениестроительства на своем участке другим лицам. Осуществление этих прав допускается
названной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации при условии соблюдения
градостроительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного
участка.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка
приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество,
возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия
самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном
участке, определяются ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.2 ст. 263
Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной
постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое
имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право
собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в
аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет,
кроме случаев, предусмотренных п.3 указанной статьи.
В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации
строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их
капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие
характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании
разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий
соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного
участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов
капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ч.1 ст.51 Градостроительного
кодекса Российской Федерации). Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод
объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального
ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений,
п.5 ч.1 ст.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации отнесена к полномочиям
органов местного самоуправления поселений.
Обращаем Ваше внимание, что в соответствии со ст.1 Федерального Закона «О
садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» садовый
земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный
им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных
сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения
жилого строения и хозяйственных строений и сооружений).
На садовых земельных участках до 1990 года, исходя из их целевого назначения, могли
возводиться только одноэтажные летние садовые домики, размеры которых жестко
нормировались типовыми уставами садоводческого товарищества (Постановления Совета Министров РСФСР от 11 ноября 1985 года №517 и от 31 марта 1988 года №112). Изменения
в отношениях собственности, произошедшие в Российской Федерации и нашедшие
отражение в российском законодательстве, повлекли изменения в статусе садовых
земельных участков и расположенных на них жилых строений. Принятым в 1994 году
Гражданским кодексом Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской
Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
(п.1, п.2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации); в собственности граждан
может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое
в соответствии с законом не может принадлежать гражданам; количество и стоимость
имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением
случаев, когда такие ограничения установлены федеральным законом в целях защиты основ
конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц,
обеспечения обороны страны и безопасности государства (п.1, п.2 ст.213 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
Гражданское законодательство, таким образом, в новых социально-экономических
условиях не предполагает введение ограничений, касающихся предельных размеров жилых
строений, возводимых на садовых земельных участках, однако требует при этом от
собственника земельного участка соблюдения строительных норм и правил (п.1 ст.263
Гражданского кодекса Российской Федерации), которые унифицировано регламентируют
соответствующие вопросы (СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий
садоводческих (дачных) объединений граждан" и СП 11-106-97 "Разработка, согласование,
утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территории
садоводческих (дачных) объединений граждан"). В соответствии со ст. 34 Федерального
Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан» возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном
некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и
застройки его территории.
Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и
объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или
дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом
организации и застройки территории такого объединения.
Возведение гражданами на садовых, огородных или дачных земельных участках
строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и
застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого
объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом
местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке,
установленном градостроительным законодательством.
В соответствии со ст.38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и
(или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в
том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест
допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых
запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений,
сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как
отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко
всей площади земельного участка;
5) иные показатели.
Администрация Ленинского муниципального района, исполняя действующее
законодательство и поручение Губернатора Московской области, в целях пресечения
дальнейшего строительства подобного рода объектов предъявляет иски о сносе данных
домов. Основанием для предъявления исков является нецелевое использование земельных
участков в садоводческих товариществах, которое подтверждается в ходе государственного
и муниципального земельного контроля на территории района, отсутствие разрешений на
строительство и государственной экспертизы проектной документации, нарушения
градостроительных и строительных норм.
Администрация Ленинского муниципального района считает, что подобные строения
являются самовольными постройками, подлежащими сносу, в силу действующих норм
гражданского, земельного и градостроительного законодательства.
В настоящее время в Видновском городском суде Московской области находятся на
рассмотрении 29 исковых заявлений о сносе неразрешенных объектов, по четырем из
которых приняты и уже вступили в законную силу решения о сносе.
№
п/п
Адрес объекта Результат рассмотрения
ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ВИДНОЕ
1
г/п Видное, ул. Лесная, д. 5,
многоквартирный жилой дом
Иск удовлетворен 31.10.2011г. Решение не вступило в
законную силу.
2 ОНТ "ЛИРА", уч. 7-16,19-24 (в районе г. Видное)
Иск удовлетворен 07.10.2011г. Решение не вступило в
законную силу.
ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ГОРКИ ЛЕНИНСКИЕ
3
г/п Горки Ленинские ТИЗ в пос. Мещерино, 68,
68/2, 68/3 жилые дома в специальной зоне
Иск удовлетворен 21.09.2011г. Решение не вступило в
законную силу.
4 г/п Горки Ленинские, д. Горки, уч. 30/1-6 Дело находится на рассмотрении в суде.
ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ МОСКОВСКИЙ
5
г/п Московский, д. Картмазово уч. 3,4,5,
гостиница
Дело находится на рассмотрении в суде.
6
г/п Московский, д. Мешково, уч. 175ог, строение
на участке с видом использования
огородничество
Иск удовлетворен.7 г/п Московский, СНТ «Солнцево», уч. 74 Дело находится на рассмотрении в суде.
СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ВОСКРЕСЕНСКОЕ
8
с/п Воскресенское, дер. Язово, уч. 31, 32
многоквартирный жилой дом
Дело находится на рассмотрении в суде.
СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ МОСРЕНТГЕН
9 с/п Мосрентген, СНТ «Круиз, уч.76 Иск удовлетворен. Решение вступило в законную силу.
10
с/п Мосрентген, дер. Бачурино, уч. 352, 355,
строительство многоквартирных жилых домов
(таунхаусы) на землях под индивидуальное
жилищное строительство
Иск удовлетворен. Решение вступило в законную силу.
11 с/п Мосрентген, СНТ "Дары природы", уч. 294
Иск удовлетворен 30.11.2010г. Решение не вступило в
законную силу.
12
с/п Мосрентген, СНТ "Круиз", садовый дом 4-х
этажный, многоквартирный (24 кв.) дом,
земельные уч.207, 208 площадью 1200 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
13
с/п Мосрентген, СНТ "Круиз", садовый дом 3-х
этажный, многоквартирный (6 кв.) дом, уч. 101
площадью 600 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
14
с/п Мосрентген, СНТ "Круиз", садовый дом 3-х
этажный, многоквартирный (6 кв.) дом, уч. 178
площадью 600 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
15
с/п Мосрентген, СНТ "Круиз", садовый дом 3-х
этажный, многоквартирный (6 кв.) дом, уч. 303
площадью 600 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
16
с/п Мосрентген, СНТ "Круиз", садовый дом 4-х
этажный, многоквартирный (7 кв.) дом, уч. 21
площадью 600 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
17 с/п Мосрентген, СНТ "Круиз", уч. 76 Иск удовлетворен. Решение вступило в законную силу.
18
с/п Мосрентген, СНТ "Дары природы", садовый
дом 3-х этажный, многоквартирный (6 кв.) дом,
уч. 202 площадью 600 кв.м.
Иск удовлетворен 07.10.2011г. Решение не вступило в
законную силу.
19
с/п Мосрентген, СНТ "Дары природы", садовый
дом 4-х этажный, многоквартирный (20 кв.) дом,
уч. 207 площадью 600 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
20
с/п Мосрентген, СНТ "Дары природы", садовый
дом 4-х этажный, многоквартирный (32 кв.) дом,
уч. 227 площадью 1200 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
21
с/п Мосрентген, СНТ "Дары природы", садовый
дом 3-х этажный, многоквартирный (6 кв.) дом,
уч. 330, общей площадью 964,1 кв.м., этажность
6, в том числе 1 подземный.
Дело находится на рассмотрении в суде.
22
с/п Мосрентген, СНТ "Дары природы", садовый
дом 4-х этажный, многоквартирный (20 кв.) дом,
уч. 376 площадью 600 кв.м.
Дело находится на рассмотрении в суде.
СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ РАЗВИЛКОВСКОЕ
23
с/п Развилковское, ТЛПХ "Дроздово-2", ул.
Цветочная, д.4, строительство гостиницы, 4 этажа
Иск удовлетворен 05.10.2011г. Решение не вступило в
законную силу.
СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ СОСЕНСКОЕ24 с/п Сосенское, СНТ «Гавриково», уч. 236 Дело находится на рассмотрении в суде.
25 с/п Сосенское, СНТ "Гавриково-1", уч. 61 Иск удовлетворен. Решение вступило в законную силу.
26 с/п Сосенское, СНТ "Гавриково-1", уч. 213
Иск удовлетворен 09.11.2011г. Решение не вступило в
законную силу.
27 с/п Сосенское, СНТ "Гавриково-1", уч. 187
Иск удовлетворен 26.10.2011г. Решение не вступило в
законную силу.
СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ВНУКОВСКОЕ
28 с/п Внуковское, ДСК «Мичуринец», уч. 37, 3а Дело находится на рассмотрении в суде.
СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ДЕСЕНОВСКОЕ
29 с/п Десеновское, д. Черепово, уч. 2а/1 Дело находится на рассмотрении в суде.
неразрешённого строительства на территории городского поселения. В целях устранения выявленных нарушений законодательства, правовое управление администрации района готовит исковые заявления в суд о сносе объектов неразрешённого строительства. 
, по которым на разных стадиях осуществляется работа, предусмотренная законодательством Российской Федерации, по устранению данного нарушения.
